| 実践！満室経営大家塾 |
| 「主人公大家さんの不動産ＤＣＦ法入門」 |
東京の城東エリアにて「第12回 実践！満室経営大家塾」が開催されます。 第12回のテーマは・・・ 「主人公大家さんの不動産ＤＣＦ法入門」 です。 講師は、私、 浦田健パートナーコンサルタント 大澤明仁です。 こんにちは。 賃貸経営 学びの会 代表コンサルタント大澤明仁です。 生まれ育った実家が創業40年の不動産屋！（不動産管理一筋40年！） 且つ自ら大家業も実践している不動産コンサルタントによる 実践！満室経営大家塾です。 大家としての視点から、そしてある時は不動産会社の視点から 第１２回 実践！満室経営大家塾 テーマ：「主人公大家さんの不動産ＤＣＦ法入門」 について当日、お話いたします。 世界の不動産業界では常識の不動産ﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄｷｬｯｼｭﾌﾛｰ法（以下DCF法と言う）を 皆さんご存知ですか？ 「日本はアメリカの１０年後を歩んでいる・・・」 ビジネスや金融の世界でも良く言われているフレーズです。 不動産投資の世界も同じような状況にあると私は思います。 日本における不動産担保の評価方法も同じことが言えます。 皆さんもご存知のように以前は、土地の担保評価は路線価の８０％、 建物については、建築価格の７０％でした。 （今でも多くの金融機関はこの評価方法です） 私たちの実感値は完全に違いますよねー。 「その不動産からどのくらいの収益が上がるのか」。 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ この収益力が不動産の価格を決定します。 アメリカでは不動産担保評価方法として不動産DCF法を利用しています。 言葉を変えると、不動産DCF法が共通言語になっているのです。 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 日本ではどうでしょうか。 収益不動産を仲介する不動産業者も、不動産DCF法について知識がありません。 年間賃料１０００万÷１０％＝１億円・・・ 営業マン：「１０％回ってますよ〜」「いい物件でしょ〜」みたいな。 正直、私も知りませんでした！ ３年前、５億円の物件を買っていただいた目黒区のB様ごめんなさい！ 高額なお買い物をして頂いたのに、仲介手数料を報酬の制限まできっちり 頂いたのに、不動産収益について説明が不足してしまいすみません！ （今は値上がりしていると思いますのでご勘弁を・・・） DCF法を知らない、聞いたことがない、大家さんは、絶対参加です。 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 今すぐ、お申込下さい！ このセミナーは終了いたしました 日本における不動産ファンド（以下、J-REIT）は2001年にスタートしました。 当然（J-REIT）はDCF法に基づいてファンド物件を組成しているのです。 ５年後の日本の不動産業界を想像すると、間違いなく「DCF法」という 共通言語を使い我々大家は賃貸経営をしていることでしょう。 年間家賃収入÷利回り＝収益価格 皆さん不動産賃貸物件を購入する時にはこのような計算をしていますよね。 これが、直接還元法という計算法です。 ところで、以下の場合、どのように計算をすればよいのでしょうか。  何年後かに大規模修繕工事をすると、利回りはどう変わるのか？出口戦略を検討した方が良いのかどうか？空室率を年５％を考慮し、１０年後には１０％見たいとき自己資金をどの位、出したらよいのか？借入れ期間を何年に設定すれば良いのか？なぜ、不動産に投資をするのか！年間賃料１０００万÷１０％＝１億円・・・ この計算式では、上記の疑問がまったく解消されません。 そこで、大活躍するのが「不動産DCF法」なのです！ 今すぐ、お申込下さい！ このセミナーは終了いたしました ・所有している賃貸不動産をこれから先、どうつき合えば良いのか？ 永久所有？１０年後に売却？それとも今すぐ売却？ ・株でもなく債券でもなく、なぜ、不動産に投資をしているのか！！ その理由が数字で理解できます！ 不動産DCF法を学ぶことにより、大家業の真の主人公になりましょう！ 所有していた方が良いのか、出口戦略を考慮した方が良いのか！ 自分で判断できるのです。賃貸経営人生の主人公になれるのです。 実は、私２月末に収益物件を購入する予定がありました。 ・築３０年の木造３階建て ・土地４０坪弱 ・１階部分は３店舗に賃貸中（飲食業など） ・２階３階をｵｰﾅｰが自宅として自己使用中 ・現在、表面利回り約１０％ ・想定利回り１３％（２・３階を賃貸借予定） こんな物件です。 借入れする金融機関と、意見がぶつかりました。 私は、借入期間を２０年で借りたかったのです。 金融機関は１５年と提案してきました。銀行の気持ちもわかるのですが・・・ なんせ、築３０年の木造物件ですから。 「今までの付き合いがあるじゃないですかー」 「金利たくさんお支払いしてますよねー」 そんな情が通じないのが金融機関です。 １５年の返済期間だと、毎月の収入を元利の返済がオーバーするのです。 要するにキャッシュアウトです。 ２０年だと、キャッシュが手元に残るのです。 だからどうしても、２０年にしたかったのです！ そこで、不動産DCF法の登場です。 「いよ〜！まってました！」 結果：永久保有→×、８年後に売却→◎ ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 難しいことはありません。ただ、表計算のエクセルの表に打ち込むだけです。 「なるほど〜」 「減価償却をフル活用し法人の赤字を繰越せる７年間を 所有し８年目で売却！」 不動産DCF法を活用することで、自分で投資判断することが可能となります。 【賃貸経営の主人公】となることができるのです。 私の不動産コンサルタントとしての目的は、賃貸経営の主人公になれる 大家さんを世の中にたくさん増やすことです。 私はそんな大家さんを「主人公大家さん」と呼んでいます。 不動産DCF法の知識を得ることで、あなたの賃貸経営の主人公になる お手伝いができたらと思っております。 今すぐ、お申込下さい！ このセミナーは終了いたしました 生まれ育った実家が創業４０年の不動産屋！ 大手不動産会社を６年勤め、現在不動産会社を二社経営し、 それらの経験から知り得た知識を包み隠さずお話いたします。 出口戦略を含めた総合的不動産経営を目指している大家さん必見です！ ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ 参加費は１０，０００円です。 先着順４０人限定ですのでご興味ある方はお早めにお申込を！ この機会に、不動産コンサルタント大澤明仁、私のことを一人でも多くの方に知って頂きたいと 思っております。 それでは、3/16（日）「葛飾区シンフォニーヒルズ」でお会いしましょう！ 私が賃貸物件を最初に購入した街が葛飾区です。大家業をこの街から学び感謝の意味を込めて 葛飾区で開催したいと思います。 当日、あなたにお会いできることを楽しみにしています！ 今すぐ、お申込下さい！ このセミナーは終了いたしました
  先日２月１７日に開催された「実践！満室経営大家塾 第11回」も 満席で開催されました。 ご参加の皆様、誠にありがとうございました。 第12回も、１滴も残らないよう＜実践済みの独自のノウハウ＞を 出し切りますのでご期待ください！
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